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2017/9/18   来源:融360房贷
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    咱们老百姓买房子,主要考虑的是户型,位置,配套,交通,学区,等等这些细节的东西。
    但是如果我们把格局放大,去到城市乃至国家的层面上来看,这些细节就会变成最脆弱,也是最经不起波折的东西。
    不论挑的开发商再大牌,不论选择的位置再市中心,不论有再多的地铁口,一旦整个城市的房价体系崩了,一切的愿景也都烟消云散。    看看现在的鄂尔多斯,和曾经的温州,海南,都是非常直观的前车之鉴。    至于说整个国家的房价体系崩了,那么只要逃不到国外,就只有死撑下去的结局。    看看日本东京,再国际化的大都市,老百姓们也有消失的十年。    所以,在做个人的购房选择前,一定要先明确一个概念:    买房,就是在赌,赌这座城市的命运和未来。    这也是为什么现在一二线普遍降温,但是业内依然长期看好。为什么三四线最近涨这么多,依然被那么多专家嗤之以鼻的原因。    那么有意购房者,应该如何判定城市,又该如何选择合适的入场时机呢?    莫明老师这里有4个是否的标准,可以进行套用,希望能让思路更加清晰明了。    1.城市是否有核心产业支撑?
    2.是否有重大建设工程,正在或即将进行?(高铁,地铁)
    3.是否为人口净流入城市?    4.近期房价是否经历过调整?(这里的调整,指市场的风向,是否已经从极热转为理智)    如果答案都是“是”,那么至少可以保证,这是一个不会出现巨大风险的城市,对于买房是为了上车保本,升值只是第二要素的刚需来说,这4点非常的重要。    再来说说未来这半年购房者需要关心的点在哪里。    这个点主要还是在去库存上。    首先,我们要明确,钱不是天上掉下来的,现在去三四线投资的钱,大部分来源于一二线。    那么在这种情况下,只要去库存还在继续,那么一二线的疲弱就会一直存在下去,短期内很难抬头。    那什么时候这些资金会回来呢?    去库存政策大面积结束的时候,那个时候,这些钱要么被套进去,要么一窝蜂的回一二线避险。    所以,我们只需要抢在这些钱回哺一二线之前,从容购买就可以了。    至于回哺的具体时间,不太好判断,但是至少在18年中旬之前,这个基本政策都不会被取消掉。    换句话说,有些已经冷下来的城市,真的不用着急了。    房价就像一辆万吨的火车,没有火车头给的动力,想开起来非常的难。    这个动力来自于哪?    很明显来自于货币,15,16年M2增加很快,个人住房贷款占比增加的更快,钱太多了,所以感觉市面上的钱都不值钱,当时余额宝最低只给2%多利息。    但是现在不一样,这一季度的M2增速已经跌破了10%,余额宝也都给到4%多的利息,连银行的贷款都开始发不出来了,足以说明很多问题。
   
    毕竟,好不容易才停下来的火车头,哪还有动力去强行拉升一波呢。
    再加上美国加息明确要持续到19年,想想都是一副过冬的样子。    用一句话说就是,别着急着吃火锅,小心烫,要让子弹再飞一会。
    对于一二线的刚需来说,依然是看到合适的,能上车就尽早上车,哪怕未来房价不会变,但是信贷政策会一直变,这个对于刚需反而非常的致命。
    最后,说一些未来可能会发生的事情,可能,不保证一定。    1.大范围限价:房价不得高于去年10月
    先是青岛,在5月21日颁布的楼八条里明确规定,房价不得高于去年均价最高月,其实也就是去年12月的价格。

    再是郑州,郑州的更狠,房价不得高于去年10月,相当于把价格锁死在了第一次全国限购时期。
    未来,各地效仿该政策的可能性非常大,这是个好事儿。    2.捡漏的机会增多,但是刚需几乎抢不到,因为都是全款优先    限价之后,将会出现很多优质低价盘,甚至远低于周边均价。    包括现在,已经开始有一些城市出现了大开发商低价倾销的案例,这种时候,如果你是开发商,你会怎么选择客户?
    全款关系户>全款户>关系户>刚需
    是的,全款户比关系户牛,因为关系多多少少都能找到,但是企业要资金流,要生存,必然会优先选择全款户,关系户的名额非常的少。    所以,如果你现在手里有足够全款的现金,那么恭喜你,未来有可能会捡到漏。    没有的也没关系,多去碰运气,说不定运气好能选上呢。    3.双合同,捆绑合同,阴阳合同    卖的价格很低的盘,通常会有一些附加条件。    没办法,道高一尺魔高一丈,卖家总比卖家精,几千年传下来的规律,只要有利可图的地方,就会被钻空子。    4.被限购的地区,逐渐开始炒作公寓和商铺    咱们普通老百姓,千万不要去碰这两个东西。    除了北上深这种居住资源急缺的城市,包括像天津武汉厦门这种二线城市,都不建议购买公寓和商铺,切记。    5.优先改善房,楼市遇冷是置换的最佳时期    这个很好理解,房价没有波动,或者是正在降价的时候去置换,怎么都不会亏。(先卖再买)    6.部分优质伟德国际房价会高于新房    是的,你没看错,在楼市下行周期,新房为了出货会领跌,所以有时候伟德国际并不是最实惠的选择。当然,这种情况只存在于优质的伟德国际。    7.中小开发商烂尾的烂尾,跑路的跑路    未来注定是大开发商的天下,中小开发商这两年不好熬,所以不要因为1000元的优惠,就去选择了没保障的小开发商,不值当,风险太大。    最后的最后,楼市瞬息万变,有时候一个政策,就能完全改变全盘的局面。不过不用担心,只要咱们持续关注楼市,至少能比80%的人,超前抓住下一个机遇,或是避开下一次风险。
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