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2017/3/14   来源:凤凰房产
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来源:富爸爸穷爸爸,综合深圳新浪房产、家在深圳、周争锋律师

前几天,“家在深圳”论坛上《一套房子,毁了四个家庭》一文引起关于“借名义买房”的热议,以下为原帖:

都说人生如戏,戏如人生。一周来经历重大人生变故,半生心血化为乌有。

2003年,我和老公研究生毕业,两个草根穷学生,背着近3万助学贷款债务,开始南下闯深圳。我们的深圳梦,从此开始。

2005年,我们还完所有债务,生了宝宝,无房,无车,更无钱,连婚纱照都没有拍。

2008年,我们在坂田买了人生第一套房子,因为当时我们月薪太低,也不懂得弄虚作假,房子挂了我们两个人的名字,并用我们两人的名义贷了款。

房子很小,但我们终于有家了,宝宝顺利上了幼儿园。

2013年,孩子已经八岁了,必须要有自己独立的房间。家里上有老,下有小,家里五口人,每天为了抢用唯一的洗手间而起争端。

我们急需换房,但受当时政策限制,就算我们已经卖掉家中唯一住房,因为五年内有银行贷款记录,另外购房也算二套,首付七成。

2013年,房产市场也是一个风声鹤唳之年,我们等不起。迫不得已,我们用我娘家亲姐夫的名义,在四季花城换了一套大房。

那时,我姐夫还是一个老实的大巴司机,一个小学文化的农民。当然,他的资质是贷不了款的,是由我作为他的担保人,才办理下来的。

罪恶的种子,从此埋下。

2015年,房产新政出台,我们的房子终于满两年了,打算过户到自己名下,可是因为房价暴涨,我们的房子成了“豪宅”,过户费用不但没有减少,反倒增加了10几万。

正在我们踌躇不定的时候,我姐夫2015年底辞掉深圳的工作,到外地去了,具体做什么,我们谁都不知道。

找不到人,事情便拖下来。

出于对货币贬值的恐惧,我们用手上的几十万现金买了万科的一套单身公寓,并借此机会把我们夫妻俩积压在公积金帐户里的钱拿出来。

2016年,姐夫继续在“外地”工作,各种理由回不了深圳。好不容易熬到2017春节,我在姐姐及两个成年外甥的配合下,终于将姐夫骗回深圳。

本来,我们只是想办理一个委托公证,把姐夫名下的房产全权委托给我们来处理,或者买卖,或者过户,我们慢慢办理。

但是,一查档案,我们全部吓懵了。

他去年背着我们在深圳某银行二次贷款198万,还通过各种途径套资,现在他个人名下已查负债460万!!!!!

3个月内,这198万就要到期,如果不能填平这个黑洞,我们就只能等着银行将查封拍卖房产。

在我多年的协助下,我姐的两个儿子刚刚大学毕业,刚刚有了稳定体面的工作,刚刚谈了女朋友,刚刚在外地二线城市付了三四十万的首付,准备结婚安家。

现在,那个人渣姐夫近500万的债务血坑,瞬间击溃我们4个本来美满幸福的家庭!!!!

唯一让我欣慰的是,两个外甥在我20多年的协助教育下,已经成长为俩负责人的男人,明白事理, 知恩图报。

他们痛哭着跪求我们表态:“人在债在,父债子还”。大不了,他们卖房子,打光棍。

可是他们两个刚刚毕业的孩子,在二线城市,每月领着三五千的薪水,哪里有能力偿还这样巨额的血债。

现在,两个外甥已押父母回老家办理了离婚。

因为我的决策失败和亲信娘家人,败光大半生积累家产,我和老公作为夫妻,已经失去平等夫妻共同生活的基础,我提出了离婚,把仅剩家产和孩子都给了他,保证他的财产不受损失。

前老公是个好人,是我不想跟他过了。我不想带着愧疚,慢慢消耗掉我们曾经的美好。

我寒窗苦读19年,早出晚归奋斗15年。一周之内,我回到光棍一人,除了一份尚可温饱的工作,什么都没有了………

为了赶在银行贷款到期之前,尽可能挽回一些损失,现在急需抛售家庭两套房产。

网友评论

@生年不满百:我觉得你只能先卖了小的,还了198,才能再卖花城的房子呢,是比较难, 相当于花城的房子完全打了水漂 。和老公没必要离婚啊, 是对他有愧疚, 毕竟是你错信他人; 好好对他吧。多想想正面的:人在,能力在;还有家人陪伴, 日子会好的。

@没事儿逛逛:我去啊……现在为卖房也是够拼了,这段子写的……写损失一套房,到结尾突然变损失三套房了……套路太深了

@好运送给你:当初如果不买房,只是租房或许一切就不一样了,你又不是用来投资,自己住的啥时候都可以,完全不用着急的。

@18682107586:这个就是把房子挂别人名下的风险呀,法律上你是不能抗辩第三人的,他要是拿着你房子去抵押,卖啥的就是天坑,你只能向他追偿。

@小天宇:快点卖掉,一旦冻结,没法交易下去。那个姐夫是故意套钱出来么?

@hwcbhwcb:为什么两套都要卖了呢? 前夫和孩子住哪里?

@szjj18:很同情你的遭遇,但购这房的人有可能有重大风险。而且现在政策也不平稳。

@农五师:是想卖了还抵押银行的钱吧。问题是,没有还钱,房子无法出售啊。 都出售,然后再买新的,估计还有其他隐情。是否还有其他欠债?

@龙岗临山而居:是故事吗?一套卖700万还姐夫的欠帐400万不还绰绰有余?至于离婚吗。

@引力波的马甲:虽然同情,但也不能说完全没风险吧,随时可能查封。

@各有千秋:楼主你们两个高材生被一个小学生耍得团团转

@财星高照:同情楼主 愿你早日处理好房产,过上正常人的生活,代持要法律上的权责划分,你还是太相信人了,人性经不起考验的

@lili112395:一套房的损失,怎么还搞到卖两套还要离婚呢?看不懂

@panxiaoqin:一个字,贵!!!!!!

律师说法

广东华商律师事务所周争锋

  • 一、依据物权法的规定,首先推定登记产权人为房产的物权权利人,除非有证据足以推翻产权登记簿上记载的内容。一旦登记权利人私下处分该房产或被其他人主张权利,实际产权人的权利就需要通过诉讼的方式保护。主要有:登记产权人离婚配偶诉讼分割财产、死亡后继承人继承财产、或私自办理抵押给他人、或登记产权人自身存在债务被债权人申请法院依法查封、或私自出售他人。

  • 二、发生上述的情况,实际产权人维护自己权利提起确权诉讼时,诉讼前提是实际产权人必须具备购房资格。没有购房资格就没有办法提起确权诉讼,还有诉讼的内容是提起合同之诉,要求登记权利人为其办理房屋过户登记手续。

  • 实际操作过程中往往有的当事人只要求确认产权归属,不提让对方配合过户这一诉求,导致判决生效后还是无法执行。

  • 三、代持关系一定要有具体明确书面协议,写明坐落位置准确唯一的房子的所有权是甲的,写明购买房产的购房款都是甲出资的,写明房产是甲用乙的名义购买,房产的所有权益均有甲方承受。在有书面的代持约定和相关的出资凭据,在甲方取得购房资格后,通过诉讼方式收回房产问题不是很大。

  • 需要注意的是需要由被借名人夫妻双方签字确认,最大限度的避免出现纠纷。实际产权人要保留全部房产购房时的文件原件(购房合同,监管协议,贷款合同,佣金收据有些佣金收据直接可以让中介开给实际产权人),保留出资转账凭据,不要用现金、微信、支付宝,也不要再通过其他人转账支付,就实际产权人的账户转出去。

  • 在有书面代持约定的情况下,实际产权人是不是一直占有使用房产,只是辅助审查,在没有明确具体的书面约定时,实际占用使用问题往往成为判断物权实际所有人的关键因素。

  • 四、对于代持人也就是被借名人而言,答应给人代持前要站在自己的角度权衡下利弊,对代持期间可能存在的风险要有清晰的认识,避免出现实际购房人不支付按揭款导致自己的征信出现问题,还要对代持关系维持的时间做出约定,不然实际产权人就是不出售,赖着你的名额,你还真没有法律救济途径。

  • 现在的现实情况是每个人首付三成的贷款机会只有一次,你要考虑到你把你的这个优惠权利让给他人了,你以后买房如何办,这一点尤其需要考虑清楚,特别是免费代持的。

希望存在大额代持房产的,看到此贴后能有所警醒,代持有风险,投资需谨慎。

广东卓建律师事务所苏顺之

借他人名义购买房屋,房屋登记在代持人名下,存在有较大的风险。因为,我国对房屋等不动产物权的设立经不动产登记才发生效力,不动产权属证书(房产证)是产权人享有不动产物权的证明,也就是说,房屋登记在代持人名下,在法律上房屋就是代持人的,代持人有权主动处分(包括出售、抵押、出租),或者被动承债(如代持人欠款,房屋被查封、拍卖)。

所以,由他人代持房屋,虽然可以在某些情况下得到便利(如规避限购、限贷),但也存在较大的风险,这种风险是固有,无法完全规避,只能尽量降低,可以采取如下方式:

  • 尽量降低代持人恶意处分房屋的风险;

  • 选择经济条件较好,且有固定工作和有稳定收入来源的人,尽量降低代持人因未能偿还借款而被执行名下财产的风险;

  • 与代持人签订代持协议或委托购房合同,明确代持的事实,并约定高额的违约金;

  • 自己保存购房合同、票据、房产证原件;

  • 定期查询到房管局查询房产信息;

  • 设计好代持-借款-抵押的交易结构,以代持人名下房屋向自己抵押借款,借款则用于向银行还房贷,以此使自己享有抵押权。

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